O mercado do arrendamento, tão importante para os cidadãos em geral, é um verdadeiro caos onde reina impunidade e a desregulação. De um dos lados, estão os proprietários que temem arrendar os seus imóveis, num sistema onde não não têm nenhumas garantias de receber os valores das rendas, conseguir despejar os inquilinos faltosos e ainda serem indemnizados por estragos causados nas habitações, de forma deliberada ou por falta do devido cuidado. No extremo oposto, encontram-se os inquilinos, que se vêem como parte fraca do contrato, e assim, se encontram impedidos de fazer valer os seus direitos, quando os proprietários não cumprem com os seus deveres. É portanto necessário impor ordem no sistema e repensá-lo. Desta feita, criar uma entidade que coordene no terreno todos os trâmites da regulação do mercado de arrendamento e, ao mesmo tempo, que seja intermediário entre proprietários e inquilinos, com poderes para fazer funcionar o sistema com garantias e justiça para ambos os interessados.
Lei:
A lei do arrendamento é criada com vista ao seu aprimoramento e bom funcionamento, e tem como base de incidência, uma intervenção com objectivo de responder às necessidades dos seguintes pontos:
1. Regulação do mercado de arrendamento
2. Fiscalização do mercado de arrendamento
3. Intermedeio de proprietários e inquilinos
4. Registo nacional do mercado de arrendamento
5. Cadastro de incumprimentos de proprietários e inquilinos no mercado de arrendamento
A lei do arrendamento dá origem a uma nova entidade nacional, sob a tutela do Ministério da Economia, denominada Entidade Intermediária de Transacções do Mercado Imobiliário de Arrendamento, doravante também conhecido por EITMIA.
A EITMIA (Entidade Intermediária de Transacções do Mercado Imobiliário de Arrendamento), tem sob a sua responsabilidade a regulação, fiscalização, intermedeio, registo e cadastro de todo o sistema de arrendamento.
Neste contexto, a EITMIA procede anualmente às devidas alterações e correcções, tanto a nível de regras, como de normas contratuais, procedimentos e inovações técnicas e humanas com objectivo de reunir as condições necessárias ao continuo aperfeiçoamento do sistema.
Os contratos de arrendamento são elaborados pela EITMIA e envolvem três contraentes: a EITMIA, o proprietário e o inquilino. Este contrato é escrito em língua portuguesa, de forma clara e transparente, é formalizado pelas três partes em reunião tripartida e todas as clausulas do contrato são explicadas por um Gestor de Arrendamentos da EITMIA. Este reunião tem lugar, fisicamente, em lugar neutro para proprietários e inquilinos, nas instalações da Loja do Arrendamento, sob a tutela da EITMIA.
As Lojas do Arrendamento são gabinetes abertos ao público, para prestação de todos os serviços práticos administrativos e jurídicos relacionados com o mercado de arrendamento de imóveis, tanto para proprietários, quanto para inquilinos.
As Lojas do Arrendamento são abertas e disponibilizadas ao público, na relação de uma por cada concelho do país, podendo no entanto, as características do mesmo, justificar a criação de dependências adicionais no mesmo concelho. Este serviço da EITMIA, isto é, as Loja do Arrendamento, está acessível na rede (internet), com um leque alargado de informações e serviços disponíveis à distância.
Resumo da relação tripartida do mercado de arrendamento na EITMIA:
1. O proprietário regista o seu imóvel
2. O imóvel é certificado
3. O inquilino regista-se na EITMIA
4. É elaborado o contrato tripartido
5. Proprietário e inquilino fazem um depósito de prevenção e segurança
6. O inquilino paga à EITMIA e esta por sua vez paga ao proprietário
7. A EITMIA intermedeia o relacionamento contratual, resolvendo disputas entre as partes
8. A EITMIA devolve os depósitos de segurança, no final do contrato de arrendamento
Passos obrigatórios para o arrendamento de imóveis:
O proprietário interessado em colocar o seu imóvel para arrendamento, dirige-se a uma Loja do Arrendamento e faz o registo pessoal e do imóvel. Neste momento é agendada a uma vistoria técnica ao imóvel, com técnicos da EITMIA, para apurar o cumprimento de todas as lei e requisitos necessários para a autorização de arrendamento de imóveis. Após esta visita dos técnicos da EITMIA, se o imóvel passar na vistoria, é selado (para certificar que não houve abertura indevida) e passa a constar da base de dados nacional de imóveis para arrendamento com certificação e registo na EITMIA. O proprietário, pode então, procurar interessados para arrendar o seu imóvel. Esta certificação assegura o bom estado do imóvel e que reúne todas as condições necessárias para a habitação, segundo as normas da EITMIA. Tudo isto é documentado e o imóvel fotografado, para a protecção futura de proprietários e inquilinos em caso de disputa. Esta informação fica à guarda da EITMIA, sendo apenas usada como prova para a resolução de conflitos. O registo e certificação do imóvel tem um custo para o proprietário, de 250 euros.
Se, por outro lado, o imóvel chumbar na certificação da EITMIA, é elaborado um relatório de falhas, que será entregue ao proprietário. Munido deste relatório, este terá de proceder à reparação e correcção das falhas evidenciadas, com recurso a uma das muitas empresas de construção civil (autorizadas pela EITMIA), disponíveis no mercado. O relatório dá à empresa de construção civil, todas as informações necessárias para esta, de acordo com as normas previstas pela EITMIA, proceder aos devidos trabalhos, passando no final destes, um certificado de qualidade de trabalho.
Com este certificado de qualidade de trabalho, o proprietário, marca uma data para a fiscalização do imóvel e ser passada a devida certificação para arrendamento. De seguida, este é selado de forma a assegurar ao inquilino que só foi aberto no acto do contrato de arrendamento, após a respectiva certificação realizada pela EITMIA.
O inquilino interessado em arrendar o imóvel, regista-se na Loja do Arrendamento (EITMIA) e passa a ter acesso ao cadastro de incidências dos proprietários dos imóveis, como forma de melhor decidir a formalização de um contrato com estes. Se não tiver objecções ao proprietário do imóvel, que deseja arrendar, o seu próprio cadastro de incidências é enviado ao respectivo proprietário do imóvel.
Cadastro de incidências são registos de cumprimentos e de incumprimentos, bem como estatísticas dos resultados das disputas abertas por si e contra si.
Se o proprietário aceitar arrendar o imóvel ao inquilino, é marcada a data para a formalização do contrato.
Na reunião para assinatura do contrato, devem estar presentes, o Gestor de Arredamento (colaborador da EITMIA), o proprietário ou representante legal e o inquilino. Este Gestor de Arrendamento será, para futuro, o principal responsável pela gestão do dossiê do arrendamento em causa.
Neste patamar, o contrato é explicado ao proprietário e ao inquilino, é assinado pelas três partes e são efectuados os seguintes pagamentos:
- O proprietário realiza um depósito de prevenção e segurança, no valor de duas rendas, na conta da EITMIA.
- O inquilino realiza um depósito de prevenção e segurança, no valor de duas rendas, na conta da EITMIA.
Estes depósitos são parte da garantia, que ambas as partes interessadas têm, em caso de incumprimento dos contratos. Estes depósitos servem para indemnizar a parte prejudicada, sempre que exista conveniente deliberação da EITMIA, e serão devolvidos aos titulares, no final dos contratos de arrendamento, depois de deduzidas todas as quantias devidas, decorrentes na vigência do contrato.
A partir desta etapa, é iniciado o arrendamento do imóvel e a EITMIA (através da Loja do Arrendamento), efectuará a ponte entre ambas as partes e administrará eventuais disputas no decorrer do contrato, deliberando de acordo com as regras do contrato e das leis do arrendamento.
O inquilino pagará, a partir deste momento, a respectiva renda à EITMIA, numa Loja de Arrendamento, por Multibanco ou transferência bancária. Aqui são deduzidos 5% do valor da renda para pagamento de imposto IRS e o restante será transferido para a conta do proprietário. A Loja do Arrendamento passará um recibo da EITMIA a ambas as partes.
A partir daqui, proprietário e inquilino devem relacionar-se directamente, de forma correcta e de boa-fé, no sentido de facilitar todo o processo e evitar custas e penalizações indesejadas, decorrentes da abertura de uma disputa junto da Loja do Arrendamento (EITMIA).
A abertura de disputas, só deve ser feita, em último caso, quando todas as diligências directas entre as partes não obtiverem resultado conveniente. Quem abre a disputa incorre num custo de 25 euros, sendo que este custo será imputado em dobro (50 euros), à parte que perdeu a disputa. Se quem inicia a disputa, a ganhar, recebe os 25 euros de volta, por outro lado, se a perder, paga mais 25 euros.
Se o inquilino não pagar uma renda, até 3 dias úteis, depois da sua data limite, o proprietário deve contactar directamente o inquilino no sentido de recuperar o dinheiro em falta, sendo que, na ausência de sucesso, deve abrir uma disputa contra este. A EITMIA procederá ao despejo do inquilino no período de tempo de 15 a 30 dias úteis, procedendo no final deste processo, ao apuramento de todos os prejuízos e responsabilidades não assumidas, para consequentes acções em Tribunal contra do inquilino infractor.
No final do contrato de arrendamento, se não houver nenhuma disputa pendente, para ambas as partes, os valores dos depósitos de prevenção e segurança serão reembolsados. Caso contrário, serão descontados, no reembolso, todos os valores que resultarem de compensações deliberadas pela EITMIA.
No final do ano fiscal, se o lucro do proprietário for superior a 50 mil euros, este deve pagar mais 5% de imposto (IRS) à EITMIA.
A Loja do Arrendamento também prestará apoio e aconselhamento jurídico, tanto a proprietários, quanto a inquilinos.
Miguel Leão
Fundador & Cérebro do Portal do Governo
Um Governo sério num país a fingir.
Comunidade de pensamento e desenvolvimento
de ideias político-administrativas.
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